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江西省易购彩票服务有限公司
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  • 公司地址:中国 江西省 南昌市 青山湖区  湖滨东路559号天水怡景小区12栋2单元2301室
  • 企业类型:其他有限责任公司
  • 主营:安保、物业管理、保洁服务;酒店企业管理;园林绿化养护等

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物业费收不上来?看看这位保安的经验分享

创建时间:2019-05-22 16:22 浏览次数:4

在物业管理的变革期,物业管理法制体系还有待完善的今天,保安员的说法是有道理的,其做法也是非常实用的。

一位催费成绩不错保安总结经验说:“我的方法就是‘催到业主心里烦,催到业主过来谈’。”虽然从法律上和情理上讲,保安的做法和说法并不妥当,但在物业管理的变革期,物业管理法制体系还有待完善的今天,保安员的说法是有道理的,其做法也是非常实用的。

 

全员参与,实施礼“兵”结合的催收措施

设定正确的目标不难,但要实现目标却不容易。笔者的经验是,要达成目标,首先要有具体的措施,并且要让措施得到有效落实,要具体至每天每周的任务上。

为完成世纪花园2010年度的收费目标任务,笔者的措施主要有全员参与、礼“兵”结合、及时总结。

所谓全员参与,就是发动项目全体员工参与收费,要在大会小会上反复强调,要与每一位员工反复沟通,要让项目的维修工、保洁员、保安员、绿化工,都明白物业服务费是公司和员工生存之根本,催收物业服务费是物业管理者的权利,交纳物业服务费是业主的义务。在项目内部形成“依法收费、责任收费”的意识大环境。

所谓礼“兵”结合,就是以礼为先,文明催费的同时,针对一些恶意欠费、蛮横无理的业主,在沟通无效后,采取停止服务、据理力争、强硬作为等办法。比如,对其报事报修不予理会;对拖欠物业服务费同时拖欠水电费的业主,可依合同采取停止供水、供电等措施;甚至将恶意欠费业主列入黑名单,知会每一位保洁、保安、绿化、维修、客服,无论是业主进出门岗、回家途中、还是前台报事,只要有接触,言必请交费,事必讲交钱,甚至将黑名单业主推上法庭。

所谓及时总结,就是要定期开会,总结各班组、各成员的催费经验,及时掌握催费效果,为部署下一步工作、完成目标奠定基础。比如前期世纪花园的催收方法有贴通知、按门铃、上门等。经过各班组成员的具体实践,逐渐总结出更细致实用的催费方法。比如,为提醒业主交费,每季度张贴一次广而告之性的通知;为避免业主家中无人,收费信息无法传递给业主,采取打电话、发短信及入户门留言等措施;对一些长期出差在外的业主,我们采取帮忙切断水电的办法,既可以根除隐患,同时也为业主回家后,及时与物管联系带来便利。除此之外,我们还采取到单位催收、律师函催收等措施。

 

总之,要让每一个业主明白,礼“兵”催费是物管的权利,文明服务是物管的义务;享受服务是业主的权利,依法交费是业主的义务。

重视问题,努力解决业主疑难诉求

“世间没有无缘无故的爱,也没有无缘无故的恨”。这句话用在业主不交物业服务费上,是非常贴切的。虽然礼“兵”结合的催费方式有一定的作用,但笔者认为,收费的高境界,莫过于重视问题、疏堵结合、对症下药,彻底解决业主的疑难诉求,让业主从内心深处认同物业管理公司的工作。

以世纪花园为例,小区业主拒交物业服务费主要有三方面的原因:

一是世纪花园的物业管理公司属于开发商的子公司,而世纪花园又是开发商开发的第1个楼盘,因经验不足,造成小区诸多的问题,如延期交房、屋面外墙漏水、管道不通、分期建设带来的生活影响、官司、地下车库施工塌陷等。一些业主投诉无门,或者反复维修无果,为发泄不满于是将责任转嫁给物管,并以拒交物业服务费应对。

二是世纪花园一楼商铺已出售给个体业主,商铺的出租和经营权利属个体业主所有,放任无序的招商招租,使一楼商铺变成餐饮、石材、五金加工等经营户的聚集地,油烟、噪音扰民,严重影响相邻业主生活。在多次投诉无果后,相邻楼宇业主联合起来拒交物业服务费。

三是业主拒交费用,造成经营入不敷出,管理人员人心涣散,服务难以及时完成,小区管理陷入恶性循环。九年来世纪花园共发生自行车盗案27起,摩托车、电动车盗案22起,入室盗案11起,淹水事件17起。

对开发商的前期质量及遗留问题,如业主反映前期漏水维修造成室内装修损失,笔者采取专人跟进的方法,能找到施工方担责的,由施工方折价赔付给业主;无法找到施工方的,适当减免业主欠缴的物业服务费。对房屋过保修期屋面外墙漏水的问题,积极协调业主委员会、相邻业主及物业专项维修资金专管部门,尽快办妥维修资金申请手续,彻底修复漏水。对业主反映的亲子园、游乐场、休闲亭廊等配套设施年久失修的问题,通过启用属于广大业主的停车费租金收益、广告收益及物业专项维修资金,逐步进行修复。对小区底层商网石材五金加工、餐饮经营扰民的问题,积极收集证据,依据相关政策法规,与业主委员会及业主代表一起逐级向主管部门反映,取得城管、环保、工商部门支持,依托各职能部门联合执法解决。对发生盗案造成损失的业主,改过去处理偷盗事件时“一毛不拔”为“友情减免”,以此平衡业主心态。

总之,要情、理、法结合,想尽一切办法,解决业主诉求,从而创造一个良好的物业服务收费环境。

通过一年的努力,世纪花园2010年度欠费收缴金额61.6万元,欠费收缴率达到41.2%;当年度收费金额175.7万元,当年度收费率85.3%。较2009年度,世纪花园欠费收缴率和当年度收费率分别提高23.3%、19.7%,总收入提高78.89万元。其中因开发商问题减免或维修支出8.7万元、物业管理问题减免2.5万元、其他问题减免1.3万元。物业管理处实行绩效奖励后月度收费补贴总计7.1万元,年终奖金8.74万元,年终奖金较2009年度增加了一倍。由此实现了业主、员工、公司三赢的局面。

 

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